从长期来看，物业的升值是历史趋势，但不同区域、不同物业的一定时间内的增长空间仍然不同。而从长期持有或长线投资的角度看，抗跌性也是购房者选择的重要指标。那么，在目前这样一个地产淡市中，如何制订自己的投资置业计划呢？

　　兵法一：重视租金回报率

　　投资房地产的获益渠道无非有两种形式，一种是中长线投资，即买入后收取租金，同时享受物业的增值；一种是短炒型，期望在买入后一到两年甚至更短时间内出手，以赚取差价。

　　在过去两年中，很多投资者采取短线投资，几个月之内就完成从买入到卖出的全过程，由于具有房价高增长的支撑，仍然获利丰厚。但是如今信贷紧缩，国家严控房地产交易各个环节，首付成本、贷款成本及交易成本大幅增加，5年内出手的房产，其佣金加上各项税费，约占总房价的10%以上，也就是说，投资一套房产至少要取得超过10%的收益才是保本，还不算资金的机会成本。

　　世华地产市场研究总监肖小平认为，随着中国经济的高速增长，房地产市场还是具有相当大的升值空间，而在波动行情中，可选择优质物业中长期持有，考虑买入高租金收益的物业。从租赁市场来看，去年房价的上涨带动了整体租金水平的提高，同时在这一轮的调控中，很多购房者推迟了购房计划，转为租房，需求在春节后的集中放量推动租金在一定时期内走高。

　　一般来说，租金年收益率如果能达到7%-8%，是一个比较理想的状态。而如何选择一个具有高租金收益的物业，肖小平认为首先考察物业的人气聚集度，其表现是成交活跃，价格稳定，这一点通过该区域的中介交易状况就可以明显地看到。第二点是配套的完善程度，肖小平强调，配套和高租金收益物业并没有必然的关系，即高租金收益物业意味着配套好，而仅配套完备的物业不一定租金收益就高。投资者需要观察物业所在区域是否靠近中心商务区即租房人群所在地。第三是物业管理水平。中海、万科这类品牌物业公司的进驻对保证现阶段稳定的租金水平和未来的物业增值加分不少。“深圳万科的金色花园，广州的丽江花园是我所看到的物业管理做得非常好的小区，其中丽江花园的荔枝楼，已有近20年的楼龄，却丝毫没有破败的感觉，它会让投资者享有一个长期的高租金收益。”肖小平说。

　　需要提醒的是，由于贷款利率的提高，投资者对于物业出租的预期收益也随之增加，目前第二套房的中长期贷款需要承受至少8.613%的利率，因此在出租收益达不到该水平时，应避免盲目贷款买房，可采用一次性付款或减少贷款额度并在高点卖出。